Furto in appartamento: in quali casi il Condominio è responsabile? Occhio a videocamere, ponteggi e portone

Furto in appartamento: in quali casi il Condominio è responsabile? Occhio a videocamere, ponteggi e portone

di Barbara De Lorenzis*

Siamo sotto le feste, e in questo periodo è possibile incorrere nel solito, annoso problema del furto nelle abitazioni, segnatamente nel furto in villa ma anche all’interno del condominio. Perché, viene da dire che, in questo periodo sul balcone non si arrampicano solo i Babbi Natale.

Ma quali sono le conseguente per il proprietario, e di chi la responsabilità qualora si subisca un furto? In caso di furto vi è responsabilità del condominio se l’impianto di videosorveglianza non è adeguato o i ponteggi per la ristrutturazione sono privi di allarme. Quali sono i casi in cui il Condominio è responsabile?

La giurisprudenza ha individuato alcune ipotesi nelle quali si ritiene configurabile la responsabilità del Condominio, ovverosia: 1. Inadeguatezza dell’impianto di sorveglianza; 2. Inadeguatezza del portone del palazzo e poi, paradossalmente, 3. la presenza dei ponteggi per la ristrutturazione degli immobili condominiali, privi di un sistema adeguato di allarme. Non dimentichiamo infatti, che tale struttura è una occasione ghiotta offerta ai ladri per arrampicarsi più agevolmente.

Inadeguatezza dell’impianto di videosorveglianza. Il Condominio può essere ritenuto responsabile del furto nel caso in cui l’impianto di videosorveglianza che è stato istallato è malfunzionante o non adeguato a proteggere l’edificio da intrusi in quanto, ad esempio, l’angolo di visuale della telecamera non è in grado di percepire l’arrivo dei ladri. In questo caso il proprietario derubato chiederà il risarcimento dei danni subiti all’amministratore il quale, previa delibera assembleare, sarà tenuto a liquidare l’importo dovuto. Così si è espresso molto di recente il Tribunale di Latina, secondo cui “il Condominio risponde delle carenze del sistema di videosorveglianza se esse hanno facilitato il furto all’interno dell’edificio”.

Inadeguatezza del portone d’ingresso del palazzo. Altra ipotesi che si può verificare e che è, purtroppo, frequente, è il guasto alla serratura del portone d’ingresso del palazzo che agevola l’introduzione di intrusi all’interno dell’edificio. In tal caso l’amministratore, in quanto responsabile e supervisore di ogni parte dell’edificio condominiale di cui ha la gestione, pur in assenza di segnalazioni da parte dei condomini, è tenuto a far riparare la serratura. Diversamente sarà corresponsabile del furto per il fatto di aver agevolato l’intrusione dei ladri nell’edificio.

I ponteggi per la ristrutturazione. Una situazione idonea ad agevolare l’intrusione dei ladri all’interno dell’edificio è l’eventuale presenza di ponteggi su una delle facciate del palazzo, necessari per l’esecuzione di lavori di ristrutturazione, qualora essi siano privi di un adeguato sistema di allarme. A questo proposito è da segnalare una recente ordinanza emessa dalla Corte di Cassazione (Ord. n. 26697/2018). Ma chi è responsabile: la ditta edile o il Condominio? Si ritiene che possano essere considerati responsabili entrambi: alla società esecutrice dei lavori potrebbe essere contestata, ad esempio, l’omessa adozione delle cautele necessarie per impedire l’uso anomalo dei ponteggi se, trascurando le più elementari norme di diligenza e perizia ha agevolato l’accesso ai ladri e il furto nell’appartamento. Allo stesso tempo il Condominio, nella persona dell’amministratore, potrebbe essere ritenuto responsabile per aver esonerato la ditta dalla installazione di un sistema di allarme collegato ai ponteggi, da attivare durante la notte il che comporta, solitamente, un aumento del corrispettivo dei lavori. Il Condominio poi potrebbe essere considerato responsabile anche per aver scelto un appaltatore inadeguato per l’esecuzione dell’opera e se, in ogni caso, l’amministratore abbia omesso di sorvegliare l’operato dell’impresa appaltatrice.

Nell’imminenza del furto è opportuno che il danneggiato denunci l’accaduto, oltre che alle autorità di pubblica sicurezza, anche all’amministratore di condominio e all’impresa appaltatrice dei lavori di manutenzione che ha collocato i ponteggi.

La denuncia va fatta sicuramente in via cautelativa ma, va detto, ciò non significa che condominio e appaltatore siano responsabili del furto e tenuti al risarcimento del danno, poiché è indispensabile provare il nesso causale tra il danno subito e la negligenza e incuria sia dell’amministratore che della stessa ditta di ristrutturazione, che non risulta così agevole.

Per quanto riguarda la responsabilità dell’amministratore di condominio risponde della c.d. “culpa in vigilando”, disciplinata dall’art. 2051 c.c.; la norma punisce le condotte omissive poste in essere da soggetti tenuti a vigilare su altri sottoposti al loro potere di controllo. In questo caso occorre dimostrare che il furto sia avvenuto in condizioni tali che si possa presumere la mancata vigilanza da parte dell’amministrazione del condominio: se, ad esempio, il furto è avvenuto nelle ore di lavoro dell’impresa appaltatrice, alla presenza degli operai, la giurisprudenza di merito ha escluso la responsabilità concorrente del condominio, il quale non è tenuto a “presidiare” e vigilare il cantiere, di cui è direttamente responsabile l’appaltatore.

Una volta accertata la responsabilità di quest’ultimo è possibile, infine, che il condominio sia tenuto a risarcire il danno, in solido con l’impresa, per “culpa in eligendo”, cioè per aver appaltato i lavori a una ditta non affidabile.

Il danno risarcibile dall’appaltatore ed eventualmente nei casi anzidetti, dal condominio dovrà essere documentato, anche con l’aiuto del professionista, e comprenderà il valore dei beni rubati, le spese sostenute per riparare i danni conseguenti all’effrazione nonché, ove ricorrente, il danno morale conseguente al furto.

*rubrica legale a cura dell’avvocata

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